بورس خالی از محرک برای خیز صعودی

ارزش معاملات بورس تهران از مرز ۳ هزار میلیارد تومان گذشت

افزایش بی‌سابقه ارزش معاملات و تغییر مالکیت سهام، حاصل حضور فزاینده سرمایه‌گذاران جدید در بورس تهران بوده است. این موضوع نشان می‌دهد که بازار سهام قابلیت‌هایی دارد که در صورت مدیریت مناسب و مقتضی می‌تواند با هدایت منابع خرد نقش مهمی در توانمندی و تامین مالی بنگاه‌های بزرگ ایجاد کند و ضمنا از تلاطم احتمالی در بازارهای ارز و سکه در موقعیت‌های سفته‌بازانه بکاهد.

به نقل ازصدانیوز،در جریان معاملات بورس اوراق بهادار تهران تکاپوی شدید برای خرید سهام باعث گذشتن ارزش معاملات خرد از مرز بی‌سابقه ۳ هزار میلیارد تومانی شد و شاخص کل را ۱۳۹۹ واحد شارژ و به کانال ۳۲۶ هزار واحد هدایت کرد. البته شاخص در این مسیر دچار تلاطم جدی شد و بخشی از رشد خود را در آخرین دقایق بازار از دست داد.

سنگینی عرضه‌هایی که از میانه معاملات در برخی سهم‌ها نمایان شد رفته رفته به تمام بازار سرایت و قیمت‌ها را محکوم به عقب‌نشینی کرد. شاخص در این مسیر حدود ۲ هزار واحد از سقف روزانه برگشت. با وجود این، قدرت تقاضا در محدوده اصلاحی قیمت‌ها ضمن شکستن رکورد ارزش معاملات از اشتهای سیری‌ناپذیر پول‌های تازه حکایت داشت. همزمان با جابه‌جایی رکوردها، نسبت ارزش معاملات به ارزش بازار هم طی چند روز اخیر از اوج تاریخی خود عبور کرده است. از تفسیر این نسبت چنین برمی‌آید که رکوردها صرفا برآمده از رشد پولی بازار نیست بلکه ارقام جدید نتیجه اثر واقعی مشارکت آحاد جامعه در بورس تهران است. ضمنا حضور بی‌سابقه در بازار، این فرصت ایده‌آل را برای سیاست‌گذار مهیا کرده تا از طریق عرضه سهام شرکت‌های بزرگ در بازار سرمایه، ضمن کاستن از بار بودجه‌ای دولت، برای جذب منابع خرد و هدایت جریان نقدینگی به سمت مقاصد نهایی آن نقش‌آفرینی کند.

پرش تاریخی بورس
تالار سهام طی روز گذشته میهمان بازیگرانی بود که اشتیاق زایدالوصفی برای خرید سهام از خود نشان دادند. دارایی‌محوری که مهم‌ترین محرک معامله‌گران در روزهای اخیر به شمار می‌رفت، در جریان دادوستدهای دیروز هم رد پای خود را در شتاب رشد و شدت تقاضا نشان داد. میزان جذب منابع خرد طی روز گذشته همبستگی بسیار بالایی با خبرهای مرتبط با تجدید ارزیابی دارایی در بین بنگاه‌های بورسی داشت؛ به‌طوری که علاوه بر سهام بانکی و خودرویی در گروه دارویی نیز شاهد صف‌های پایدار خرید بودیم. گروه دارویی که پیش از این در انتظار جهش نرخ فروش با سرعت بالایی پیش آمده بودند، از روز دوشنبه با انتشار خبر افزایش سرمایه از محل تجدید ارزیابی دارایی‌ها در یکی از شرکت‌های زیرمجموعه این صنعت بورسی(دابور) با سوخت جدید به حرکت خود ادامه دادند. البته موج بی‌امان تجدید ارزیابی فقط منحصر به این گروه‌ها نماند و بخش زیادی از سهام کوچک و متوسط را در بر گرفت و خود را به‌عنوان مهم‌ترین منبع جذب تقاضا در تالار شیشه‌ای جا زد. موضوعی که بازیگران بورسی را به تکاپوی بی‌سابقه انداخت و نقشی انکارناشدنی در جابه‌جایی رکوردهای بورسی(اعم از قیمت و حجم و ارزش معاملات) بازی کرد.

طی دو هفته اخیر رکوردهای بورسی یکی پس از دیگری شکسته شد که در این بین، ارزش بالای معاملات خرد از اعتبار ویژه‌ای برخوردار بوده است. آخرین روزهای شهریور بود که با ورود مستمر پول‌های خرد به تالار سهام، ارزش معاملات اوج گرفت و رکورد قبلی(در نهم مهر سال ۹۷) را شکست. البته صعود خستگی‌ناپذیر قیمت‌ها و انتشار اخبار بورسی در میان آحاد جامعه بر خیل معامله‌گران بورسی افزود و سبب شد تا طی هفته جاری شاهد ارقام بی‌سابقه‌ای بر تابلوی معاملات سهام باشیم؛ به‌طوری که ارزش معاملات در روز یکشنبه از مرز تاریخی ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان گذشت و در جریان دادوستدهای دیروز در اوج‌گیری دوباره به رقم بی‌سابقه ۳ هزار و ۶۰ میلیارد تومان رسید.

دماسنج اصلی بازار هم همان ساعت نخست معاملات دیروز بر اثر رشد همه‌جانبه قیمت در عموم صنایع توانست بیش از ۴ هزار واحد ارتفاع بگیرد و به رکورد ۳۲۸ هزار تایی دست یابد. البته حضور در قله بورس خالی از محرک برای خیز صعودی ۳۲۸ هزار تایی چندان طولی نکشید. در واقع، از میانه معاملات فشار فروش‌ها رفته‌رفته شدت گرفت و به این ترتیب، با افت شدید قیمت در نمادهای بزرگ کالایی در کنار عرضه صف‌های خرید در نمادهای بانکی و خودرویی ترمز رشد شاخص کل کشیده شد و به عقب برگشت.

عیارسنجی رونق غیرتورمی بورس
اگر عیار مشارکت در بازار را ارزش معاملات بدانیم، از نظر تئوریک می‌توان این چالش را مطرح کرد که رونق اخیر پیامد بلافصل جهش نقدینگی در کل اقتصاد و در نتیجه پمپاژ تقاضای پولی(اسمی) به بورس تهران است. از طرف دیگر، افزایش حجم معاملات هم به تنهایی نمی‌تواند اثر واقعی حضور چشمگیر مردم در بازار سهام را نشان دهد؛ زیرا خرد شدن قیمت سهام پس از افزایش سرمایه‌ها باعث رشد غیرواقعی حجم معاملات می‌شود و لزوما به معنای مشارکت بالا نیست. اما در مورد تعداد دفعات معاملات نمی‌توان چنین قضاوتی کرد. در واقع، تعداد معاملات عاری از اثرات تورم و خرد شدن قیمت‌هاست و بنابراین می‌تواند روند فزاینده مشارکت واقعی سهامداران را به نحو قابل قبول‌تری ترسیم کند. اما باز هم نمی‌تواند معیار بورس خالی از محرک برای خیز صعودی قابل اتکایی برای تعیین شدت تقاضای واقعی باشد و بی‌تاثیر از رونق تورمی حاکم بر سهام نیست. به همین دلیل به نظر می‌رسد باید برای تعیین میزان مشارکت در بازار معیاری وضع کرد که خالی از تورم و دیگر اثرات اسمی منعکس‌شده در پارامترهای فوق باشد. از این منظر شاید رصد نسبت ارزش معاملات خرد به کل ارزش بورس خالی از محرک برای خیز صعودی بازار بتواند در تعیین نرخ واقعی مشارکت سرمایه‌گذاران در تالار سهام به ما کمک بیشتری کند. مقایسه ارزش معاملات خرد در دوره‌های تاریخی مختلف با ارزش کل بازار این مزیت را دارد که از تورم عاری است و بنابراین نوسان آن طی یک سال و نیم اخیر که شاهد رونق بی‌سابقه معاملات بورسی بوده‌ایم، حاوی پیام دقیق‌تری است. نسبت ارزش معاملات خرد به کل ارزش بازار از سال ۹۶ که بازار وارد دوره رونق شد، در مسیر افزایشی حرکت کرد و در سال ۹۷ اوج گرفت. این نسبت در مهرماه ۹۷ به رقم تاریخی ۳/ ۱۹مرتبه (در ۱۰ هزار) رسید. در ادامه این نسبت طی رکود پنج ماهه در بازار روند نزولی را تجربه کرد و در بهمن سال ۹۷ به ۵/ ۷مرتبه سقوط کرد. با شروع دور دیگری از رونق بورس از اسفند ۹۷ شاهد تقویت این نسبت به ۸/ ۱۲مرتبه بودیم. نوسان این نسبت در ماه‌های اخیر ادامه پیدا کرد تا اینکه در شهریور خیز برداشت و در نهایت طی معاملات مهرماه ضمن شکستن رکورد قبلی در مهر ۹۷ به رقم بی‌سابقه ۴/ ۱۹مرتبه دست یافت.اوج‌گیری این نسبت را می‌توان به معنای این گرفت که رونق اخیر صرفا حاصل تورم در کل اقتصاد و افزایش اسمی ارزش معاملات نیست؛ بلکه آنچه در ۷ روز کاری اخیر در بازار سهام به نمایش درآمده حاصل رونق واقعی سهام و همچنین رکوردشکنی نرخ مشارکت در بازار سهام است. در این میان، رشد فزاینده کدهای سهامداری و هجوم مردم به کارگزاری‌ها که در آخرین عرضه اولیه بازار در نماد «بجهرم» رقم خورد نیز این موضوع را تایید می‌کند.

فرصتی کم‌نظیر برای توانمندسازی دولت
بی‌تردید افزایش بی‌سابقه ارزش معاملات و تغییر مالکیت سهام، حاصل حضور فزاینده سرمایه‌گذاران جدید در بورس تهران بوده است. این موضوع نشان می‌دهد که بازار سهام قابلیت‌هایی دارد که در صورت مدیریت مناسب و مقتضی می‌تواند با هدایت منابع خرد نقش مهمی در توانمندی و تامین مالی بنگاه‌های بزرگ ایجاد کند و ضمنا از تلاطم احتمالی در بازارهای ارز و سکه در موقعیت‌های سفته‌بازانه بکاهد.فوریت این مساله در شرایطی که فشار تحریم‌ها درآمدهای نفتی دولت را با تهدید جدی رو‌به‌رو ساخته، بیشتر به چشم می‌آید. مطابق برآوردها کاهش قیمت جهانی نفت و اعمال محدودیت‌های تحریمی علیه کشور در صدور مهم‌ترین منبع درآمدی، بر عمق کسری بودجه دولت در سال جاری خواهد افزود. در این شرایط است که تحلیلگران از فرصت‌های درونی اقتصاد برای جبران فشارهای مالی بر دولت تاکید می‌کنند. عرضه سهام شرکت‌های دولتی و شبه‌دولتی یکی از ابزارهایی است که علاوه بر تامین بخشی از بودجه دولت در شرایط دشوار فعلی، می‌تواند در گسترش و عمق‌بخشی بازار سرمایه به‌عنوان بازوی توسعه اقتصادی نقش‌آفرینی کند.

اشتهای سیری‌ناپذیر تقاضا
در روز گذشته قدرت نقدینگی به حدی بالا بود که عرضه‌های سنگین هم نتوانست صف‌های خرید را عقب براند. تاثیر این میل بی‌امان را علاوه بر ارزش معاملات در میزان خرید اشخاص حقیقی بازار هم می‌توان ردیابی کرد. چنان‌که انتظار می‌رفت باز هم این سهامداران خرد بودند که در سمت خرید حضور فعال‌تری داشتند. برآیند رفتار این گروه از بازیگران را می‌توان در تغییر مالکیت ۲۲۰ میلیارد تومانی سهام بورسی طی روز گذشته دید. با ورود مستمر پول‌های جدید به بازار ارزش سهام فعالان حقیقی بورس تهران طی یک ماه گذشته ۲ هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان افزایش یافته که در نوع خود بی‌سابقه است. البته شدت تقاضا در اواخر معاملات دیروز فروکش کرد و میل به شناسایی سود قیمت عموم سهم‌ها را زیر فشار گذاشت. با وجود این‌ تقاضا چنان قدرتی داشت که ارزش معاملات از حد ۳ هزار میلیارد تومان هم گذشت.

هیجان در وقت‌های اضافه
در بین نمادهای بزرگ، «اخابر» بیشترین تاثیر مثبت را بر نماگر بازار گذاشت. «تاپیکو» و «همراه» هم از دیگر نمادهای بزرگ در رتبه‌های بعدی بودند. در این رالی صعودی باز هم نمادهای خودرویی و بانکی بودند که در جذب جریان نقدینگی از سایر گروه‌ها موفق‌تر عمل کردند و بیشترین ارزش معاملات را در بین صنایع بورسی به تصاحب درآوردند. البته در میانه معاملات جبهه قوی تقاضا سست شد و قیمت‌ها یکباره از اوج برگشتند. در واقع، نیم ساعت پایانی معاملات با تلاطم‌های شدید قیمت در عموم سهم‌ها همراه بود. بزرگان گروه‌های بانکی و خودرویی و همچنین سهام گروه دارو، پس از عرضه صف‌های خرید از سقف مجاز روزانه عقب نشستند و در برخی از سهم‌ها ضمن اصلاح بیش از ۵ درصدی، به محدوده منفی قیمت تنزل کردند. شدت عرضه‌ها در برخی از نمادها به گونه‌ای بود که تجربه کف قیمتی نیز در بازار رقم خورد. این روند در نمادهای کالایی جالب‌تر از سایر گروه‌ها بود. «فولاد» و «فملی» با وجود اینکه در رالی صعودی اخیر چندان نصیبی نبرده بودند، در جریان اواخر معاملات روز گذشته مغلوب عرضه‌های بی‌رحمانه شدند و ضمن برخورد به پایین‌ترین حد مجاز روزانه، بیشترین اثر منفی را بر نماگر اصلی بازار وارد کردند.

البته منفی‌های قیمت در آخرین دقایق بازار، به دلیل وجود تقاضا تاب چندانی نیاورد و دوباره در برخی از نمادها به محدوده مثبت بازگشت. در این میان، چرخش مثبت آخرین قیمت در نماد ایران خودرو از محدوده منفی به رشد بیش از ۲ درصدی نشان داد که خریداران دست‌بردار نیستند. با وجود این، تلاطم قیمت‌ها در آخرین دقایق معاملات دیروز تا حدی انتظارات مثبت را در بین بازیگران بازار تعدیل کرد و از تعداد و ارزش صف‌های خرید در پایان معاملات به شدت کاست.

قابی از سهام بی‌مشتری
همزمان با تداوم صف‌های خرید، در برخی سهم‌ها شاهد فشار عرضه و افت حداکثری قیمت بودیم. برای مثال می‌توان به صف‌های طولانی فروش در نمادهای «ستران»، «سفارس» و «ساراب» در کنار چند نماد از زیرمجموعه گروه محصولات غذایی اشاره کرد که به‌‌رغم فضای مثبت بازار عرضه‌های سنگینی را از همان آغاز کار بازار تجربه کردند. به نظر می‌رسد پیشخور شدن رشد تولید و افزایش درآمد شهریوری سیمانی‌ها نسبت به ماه مرداد انگیزه‌ها را برای شناسایی سود در این سهم‌ها فعال کرد. نمادهای گروه غذایی هم از چنین الگویی تبعیت کردند و عموما در محدوده منفی قیمت معامله شدند.

روند کامودیتی ها در هفته گذشته بررسی شد: کاهش تب شایعات در خصوص نفت ۷۰ دلاری

پایگاه اطلاع رسانی بازار سرمایه(سنا) نوشت: در بررسی قیمت های بازارهای جهانی کامودیتی، یکی از عوامل تاثیر گذار، نرخ برابری دلار با سایر ارزهاست، که رابطه عکس با قیمت اغلب کالاهای اساسی از جمله طلا، نفت و فلزات اساسی دارد.

علی بخشنده، مدیر بورس کالا و انرژی کارگزاری بورس بیمه ایران، در خصوص روند حرکتی کامودیتی ها در هفته گذشته کاری اعلام داشت: در هفته گذشته در پی بروز تنش های داخلی و سیاسی در قطب اقتصادی اروپا یعنی آلمان برای تشکیل دولت ائتلافی، ارزش برابری یورو در برابر دلار کاهش یافت. همچنین انتشار گزارش های اقتصادی آمریکا نشان از وضعیت رو به بهبود این غول اقتصادی می دهد که به نوبه خود به پر قدرت شدن دلار در برابر یورو و در نتیجه فشار بر روی قیمت کامودیتی ها می انجامد.

وی در ادامه ابراز داشت: البته دلار آمریکا از تداوم تنش بر سر لایحه کاهش مالیات های آمریکا و امکان انتقال زمان اجرا به سال ۲۰۱۹ میلادی تحت فشار است، که این مسئله می تواند محرک قیمتی برای کامودیتی ها باشد.

بخشنده در ادامه اظهار داشت: در بازار نفت، قیمت این کالا در روز ۱۵ نوامبر، به بالاترین میزان خود (یعنی بورس خالی از محرک برای خیز صعودی ۶۴ دلار برای هر بشکه)، در طی ۲ سال گذشته رسید و پس از آن به زیر ۶۲ دلار برای هر بشکه کاهش قیمت داشت. روند معکوس در بازار نفت، موجب خاتمه یافتن شایعات در مورد نفت ۷۰ دلاری شد. شایعاتی که پس از بازداشت ده ها تن از اعضای خانواده پادشاهی عربستان و افزایش تنش های این کشور با سایر کشورهای خلیج فارس بر سر ماجراهای یمن و لبنان ایجاد شده بود.

وی در خصوص قیمت نفت ادامه داد: آژانس بین المللی انرژی، که پیش بینی عرضه و تقاضا را ارائه کرده است، در روز ۱۴ نوامبر اظهار داشت که قیمت ۶۰ دلار یک کف جدید برای قیمت نفت خواهد بود. در گزارش این آژانس، پیش بینی ناامید کننده ای از میزان تقاضای نفت منتشر شد که خود دلیلی بر کاهش قیمت این کالا بعد از رسیدن به سقف قیمتی بود.

بخشنده گفت: با این حال تمامی نگاه ها به جلسه مهم ۳۰ نوامبر اوپک و ۱۰ کشور عمده (غیر عضو) صادر کننده نفت به رهبری روسیه است. گرچه خبرها از تمدید توافق کاهش بورس خالی از محرک برای خیز صعودی تولید حکایت دارد اما کارشناسان بر این عقیده اند که حتی در صورت تمدید این توافق ، به علت افزایش احتمالی عرضه نفت شیل، افزایش قیمت زیادی برای نفت متصور نیستند. پیش بینی می شود تا سال ۲۰۲۵ میلادی، میزان تولید روزانه نفت شیل از بزرگترین میدان عربستان پیشی بگیرد که خود زنگ خطری بلند مدت برای قیمت نفت است.

این کارشناس بازار سرمایه در خصوص بازار فلزات اساسی اذعان داشت: بازار فلزات اساسی ، چند روزی است که شاهد افت و خیز قیمت با روند کاهشی است که از عوامل موثر بر این بازار می توان به کاهش رشد تولیدات صنعتی چین و نگرانی از کاهش تقاضا و خروج سرمایه گذاران از بازار قلمداد کرد.

وی در خصوص این دلایل بیان داشت: بخش عمده ای از رشد قیمت کامودیتی ها در سال جاری ناشی از ورود سرمایه گذاران به این حوزه بوده که متاسفانه با احساس تهدید اندک، بلافاصله از بازار خارج شده و عامل سرد شدن معاملات شدند.

وی به دیگر فاکتور تأثیرگذار در بازار فلزات اساسی اشاره داشته و گفت: افزایش نرخ بهره بورس خالی از محرک برای خیز صعودی بانکی چین که بالاترین رقم طی ۲٫۵ سال گذشته است می تواند نقدینگی بازار را کاهش داده و نگهداری کامودیتی ها در انبارها را گران کند. در بازار فلزات اساسی ، قیمت مس در بازارهای جهانی از روز دوشنبه مجددا روندی صعودی به خود گرفته است و موجودی انبارهای بورس فلزات لندن کاهش ۶ هزار و ۳۰۰ تنی داشته است. همچنین شاهد شروع اعتصابات معدنی هستیم که می تواند قیمت ها را به مرز ۷ هزار دلار برگرداند . قیمت معاملات نقدی مس در بورس لندن هم اکنون در سطح ۶ هزار و ۷۲۰ دلار بر تن است که نسبت به قیمت مشابه سال قبل، رشد حدود ۲۲ درصدی را نشان می دهد.

بخشنده ادامه داد: قیمت آلومینیم بر خلاف مس، از روز دوشنبه روندی نزولی داشته و فعالان بازار را ناامید کرده است. دلیل آن نیز ابهام در برنامه کاهش تولید چین در فصل زمستان است. با این وجود، کاهش قیمت چشم گیر نبوده و تداوم کاهش موجودی انبارهای بورس فلزات لندن مانع کاهش قیمت بیشتر است. قیمت هر تن آلومینیوم هم اکنون در بورس بورس خالی از محرک برای خیز صعودی فلزات لندن دو هزار و ۶۷ دلار است که نسبت به قیمت مشابه سال قبل، رشد ۲۰ درصدی را تجربه کرده است.

این کارشناس بازار سرمایه در پایان خاطرنشان ساخت: در تازه ترین پیش بینی که توسط موسسه S&P برای قیمت کامودیتی ها تا سال ۲۰۱۹ منتشر شده ، قیمت طلا با شیبی ملایم تا انتهای سال ۲۰۱۹ روند صعودی خواهد داشت و از نرخ حدود یک هزار و ۲۵۸ دلار در هر انس به یک هزار و ۳۱۴ دلار در هر انس خواهد رسید. بازار نقره وضعیت مشابهی خواهد داشت. آلومینیوم در سال ۲۰۱۸ میلادی کمی صعودی خواهد بود اما در سال ۲۰۱۹ میلادی کاهش خواهد یافت. قیمت مس با شیب ملایم تا انتهای ۲۰۱۹ میلادی روند صعودی را خواهد داشت در حالی که، روند قیمتی سنگ آهن در سال ۲۰۱۸ میلادی با کاهش شدید قیمت مواجه خواهد شد. به طوری که از قیمت کنونی ۶۹ دلار در هر تن به ۶۰ دلار در سال ۲۰۱۸ میلادی و ۵۹ دلار در هر تن در سال ۲۰۱۹ میلادی خواهد رسید.

برنامه دولت در اجرای سیاست مقاوم‌ سازی و تولید مسکن در بافت‌های میانی شهرها

با چهار آیتمِ تعداد مبایعه‌نامه‌ها، مبلغ، قیمت مسکن و تعداد پروانه‌های ساختمانی، می‌توانیم بگوییم که در حال خروج از رکود در بخش مسکن هستیم.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن- هیبنا به نقل از وزارت راه و شهرسازی، حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی در برنامه متن- حاشیه از شبکه ۳ سیما از صدر تا ذیل مسایل حال و آینده بازار مسکن را تشریح کرد. وی با اشاره به اینکه هر روزه بازار املاک را در سامانه منظمی که وجود دارد، رصد می‌کند، به ارایه گزارشی از وضعیت افزایش قیمت مسکن پرداخت و گفت: آمار ۱۰ ماهه سال ۹۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل نشان می‌دهد که تعداد مبایعه‌نامه‌های مبادله‌ شده بین مردم ۱۲.۵ درصد، قیمت متوسط یک متر مربع واحد مسکونی ۸.۲ درصد، ارزش ریالی مبایعه نامه ها حدود ۳۰ درصد و تعداد پروانه‌های ساختمانی صادره ۵.۴ درصد ، افزایش یافت.

افزایش ۸.۲ درصدی قیمت مسکن در ۱۰ ماه اول سال ۹۶ نسبت به ۹۵

معاون مسکن و ساختمان ادامه داد: در آذرماه سال جاری افزایش قیمتی بالاتر را نرخ تورم را داشتیم. همه به این فکر می‌کردیم که آیا این افزایش قیمت برای یک ماه خاص است یا اینکه تداوم می‌یابد. دی‌ ماه نشان داد که رونق مسکن آغاز شده است.

مظاهریان افزود: در دی‌ ماه در تهران ۱۹ هزار معامله مسکن صورت گرفت. همچنین بر اساس آمار، در دی ماه سال جاری نسبت به دی‌ ماه سال ۹۵، قیمت مسکن ۱۵ درصد افزایش یافت. اما در ۱۰ ماهه اول سال جاری نسبت به ۱۰ ماه سال ۹۵، حدود نرخ تورم یعنی ۸.۲ درصد افزایش قیمت داشتیم که این آمار قابل‌ اطمینان و اتکا است.

وی با تاکید بر اینکه سیستم برنامه‌ریزی مسکن کشور بر اساس فراگیری است، تصریح کرد: در ارایه آمار، ما تمامی مناطق ۲۲ گانه تهران را در شهر تهران، ملاک‌ عمل برای ارایه آمار قلمداد می‌کنیم.

معاون وزیر راه و شهرسازی ضمن تاکید بر رقابتی بودن بازار مسکن و نقش پر رنگ بخش خصوصی در آن عنوان کرد: نقش دولت در طی ۳ دهه گذشته در بازار مسکن بین نیم تا ۳ درصد بوده است. این نشان می‌دهد که بازار، متکی بر سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و فرآیندهای متکی بر بازار است و دولت نقش برنامه ریز، ناظر و هدایت گری دارد و تنها در جاهایی که تعادل در حال برهم خوردن است دخالت می کند، که نمونه آن وقتی است که تامین مسکن برای اقشار آسیب‌ پذیر دچار مشکل می شود.

مظاهریان با یادآوری این مطلب که افزایش قیمت‌های مسکن به نوسانات سایر بازارها همچون بانک، بورس و طلا، مرتبط است، خاطرنشان کرد: سرمایه‌گذار خود تصمیم می‌گیرد که سرمایه‌اش را در بازار مسکن، یا در بانک، با در بورس و یا در خرید طلا سرمایه‌گذاری کند. چون بازه سود سرمایه‌گذاری نوسانانی دارد، مردم سرمایه‌های خود را در بخش‌های سودآور، سرمایه‌گذاری می‌کنند.

وی یادآور شد: در فاصله سال‌های ۸۶ تا ۹۲ بازار مسکن حاشیه سود فراوانی داشت و به همین دلیل، بیشماری به این بازار روی آوردند تا در آن سرمایه‌گذاری کنند. در فاصله آن سال‌ها به مسکن نه به عنوان کالای تولیدی و صاحب خانه شدن بلکه به دید کالای اقتصادی دیده می‌شد.

مظاهریان تصریح کرد: هدف تمام دولت‌ها در دنیا این است که مسکن را از سفته‌بازی خارج کنند. یعنی مسکن یک کالای مصرفی باشد که افراد تنها برای نیاز خود به آن مراجعه کنند.

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: هم‌ اکنون تقاضا برای آپارتمان‌های ۵۰ تا ۷۰ متری بالا است. این نشان می‌دهد که سرمایه‌گذار نباید در چنین شرایطی به دنبال آپارتمان‌های ۱۰۰ متر به بالا برود زیرا تقاضای اصلی آنجا نیست. همچنین خانه اولی ها و کسانی که تازه خانواده تشکیل داده اند به دنبال مسکن حداقلی در وسع مالی خود هستند. بنابراین سرمایه گذار باید به دنبال سرمایه‌گذاری در مکان هایی باشد که تقاضا وجود دارد. در عین حال اگر در بازار واقعی تقاضا، افزایش قیمتی صورت گیرد با ورود سرمایه که سود بیشتری دارد بازار متعادل خواهد شد.

وجود بالغ بر ۳۰ هزار خانه خالی در منطقه یک پایتخت

مظاهریان با یادآوری این مطلب که در منطقه یک، بالغ بر ۳۰ هزار خانه خالی وجود دارد که هیچکدام به فروش نمی‌روند، یادآور شد: سرمایه سرمایه‌گذاران در حال حاضر در منطقه یک حبس شده است و طبق برنامه‌ریزی‌هایی که سرمایه گذار قبلا داشته، واحدها به فروش نمی‌روند. به همین دلیل نیز سرمایه به جایی می‌رود که تقاضا وجود دارد و سعی می‌کند آن را متعادل کند.

وی تصریح کرد: سیستم بازار در حالت عادی خود خود را متعادل می‌کند و دولت به عنوان نهاد ناظر و سیاستگذار باید رصد کند. اگر بی تعادلی ایجاد شود آنجاست که دولت دخالت می‌کند تا تعادل را برگرداند.

مظاهریان در بیان برنامه‌های دولت برای ایجاد رونق متوازن بازار مسکن، گفت: در طی ۴ سال گذشته و به ویژه ابتدای دولت یازدهم، بازار مسکن در حالت رکود شدید به سر می برد. انتظار این بود که دولت دخالت کند و سرمایه‌گذاری‌های گسترده‌ای در این بازار انجام دهد با این بورس خالی از محرک برای خیز صعودی هدف که بازار از رکود خارج شود. اما، همه تحلیل ما این بود که اینکار به ضرر است. برای اینکه در یک دوره‌هایی سرمایه‌گذاری‌های غیرمنطق در بازار مسکن ایجاد شد و با همان سرمایه‌گذاری غیرمنطقی هم‌ اکنون شاهد هستیم که در سراسر کشور بیش از ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی داریم. همچنین در تهران ۴۹۰ هزار خانه خالی وجود دارد.

وی افزود: اگر هر خانه را با متوسط ۴ نفر در نظر بگیریم مدیریت شهری وقت تهران تقریبا ظرفیت جمعیت‌پذیری شهر را ۲ میلیون نفر، خارج از همه برنامه ریزی ها افزایش داده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: این ۲ میلیون و ۶۰۰ خانه خالی عموما خانه های شخصی ساز هستند و از کیفیت بورس خالی از محرک برای خیز صعودی خوبی برخوردارند و اینها همه تحت عنوان خانه های لوکس طبقه بندی می شوند و بر اساس برآوردهای سرمایه حبس شده در این خانه های خالی در حدود ۲۰۰ میلیارد دلار با بهره اقتصادی صفر است.

طبق ۴ آیتمِ تعداد مبایعه‌نامه‌ها، مبلغ، قیمت مسکن و پروانه‌های ساختمانی در حال خروج از رکود مسکن هستیم

مظاهریان تاکید کرد: بنابراین تحلیل ما این بود که هرگونه سرمایه‌گذاری غیرمنطقی در بازار مسکن این موجودی را افزایش می‌دهد و رکود را عمیق‌تر خواهد کرد. خوشبختانه در دو ماهه ما پیش‌رونق را داشتیم. در دو ماه گذشته به دلیل تداومی که بازار داشته می‌توانیم با چهار آیتمِ تعداد مبایعه‌نامه‌ها، مبلغ، قیمت مسکن و تعداد پروانه‌های ساختمانی، می‌توانیم بگوییم که در حال خروج از رکود در بخش مسکن هستیم.

وی ادامه داد: البته یک نگرانی وجود دارد و آن هم این است که ممکن است تلاطم در بازارهای موازی دیگر این فرآیند را برهم بزند. آن وقت است که سرمایه‌گذار سرمایه خود را به سمتی سوق می دهد که فکر می کند آن سرمایه سودآور است. امیدواریم که این اتفاق نیافتد و این بازار که حدود ۱۲ درصد در آن به طور سنتی مشغول به کار هستند بتواند روند آرام را داشته باشد و بازار در خدمت مصرف کننده و نه سفته‌بازان، باشد.

معاون وزیر راه و شهرسازی همچنین یادآور شد: در کشور ۲۴ میلیون خانوار داریم و معادل آن ۲۷ میلیون خانه داریم. منتها از تعداد ۲۷ میلیون خانه، ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار خانه خالی داریم که در بحث برنامه ریزی برای مسکن نیاید به شمار آیند.

هدف‌گیری طرح جامع مسکن تا ۱۴۰۵

مظاهریان گفت: برنامه‌ای که ما تحت‌ عنوان طرح جامع مسکن داریم تا ۱۴۰۵ را هدف‌گیری کرده است. ما در حال حاضر، منهای خانه‌های خالی، به ازای هر ۱۰۰ خانه، ۱۰۴ خانوار داریم یعنی این میزان نیاز بورس خالی از محرک برای خیز صعودی به خانه و ساخت آن وجود دارد. در عین‌ حال باید به این نکته نیز توجه داشته باشیم که در زمینه تامین نیاز مسکن خانوارها، رشد مناسبی نسبت به اوایل انقلاب اسلامی داریم. ما در ابتدای انقلاب به ازای هر ۱۰۰ خانه ۱۲۶ خانوار داشتیم.

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: هدف مهم و بلند پروازانه این است که تا پایان ۱۴۰۵ بتوانیم این آمار را به ۱۰۰ در برابر ۱۰۰ برسانیم. یعنی به ازاری هر ۱۰۰ خانوار ۱۰۰ خانه داشته باشیم. راه حال ما این است که این سرمایه‌گذاری باید در بافت‌های درونی شهرها صورت بگیرد.

وی افزود: اینکه ما در بیرون شهر و در بخش‌های منفصل شهری سرمایه‌گذاری انجام دهیم اگرچه به نظر می‌رسد که چون زمین بیرون شهر است پس قیمت، ارزان‌تر است بدین‌ معنا نیست که قیمت را پایین بیاورد. باید در نظر داشته باشیم که اینگونه سرمایه‌گذاری‌ها هیچوقت به شهر متصل نمی‌شود، این مسکن‌ها هیچوقت مانند مسکن‌های درون شهرها، صاحب خدمات زیربنایی شهری همچون آب، برق، فاضلاب، و همچنین خدمات روبنایی همچون مدرسه، مرکز خرید، ورزش، بهداشت و. نیستند.

مظاهریان گفت: از آن طرف ما درون شهرها، بافت‌های هدف را داریم که اصطلاحا بافت‌های فرسوده نامیده می‌شوند. پیشنهاد ما این است که اگر مشکل بافت‌های فرسوده، فرسودگی، غیرمقاوم بودن در برابر زلزله و ناپایداری است و این نیاز هم وجود دارد هر یک واحدی را که در بافت‌های فرسوده تبدیل به واحد نوساز کنیم با یک تیر دو نشان را زده‌ایم. هم یک واحد جدیدی را می‌توانیم اضافه کنیم و هم آن ناپایداری تبدیل به مقاوم‌سازی شده است.

وی تاکید کرد: بنابراین ما در وزارت راه و شهرسازی سیاست مقاوم‌سازی و تولید مسکن را با هم ادغام می‌کنیم.

مساحت بافت‌های فرسوده کشور دو برابر مساحت تهران

مظاهریان با اشاره به اینکه مساحت شهر تهران در حدود ۷۰ هزار هکتار است، گفت: حدود ۱۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده و ناکارآمد در شهرهایمان داریم. تهران در حدود ۷۰ هزار هکتار است و رقم بافت‌های ناپایدار سراسر کشور در حدود دو برابر مساحت تهران و بسیار هول انگیز است.

معاون وزیر راه و شهرسازی افزود: بافت‌های فرسوده بافت‌های میانی شهرها هستند که در دهه‌های گذشته ساخته شدند و اینها هم‌ اکنون احتیاج دارند تا بهسازی و دوباره‌سازی شوند و در نهایت زندگی به آنها بازگردد. همچنین است بافت‌های حاشیه‌ای که آنها نیز بافت‌های غیررسمی هستند. مجموع اینها این حجم مساحت است و با این توضیح دیگر ما احتیاجی نداریم که به سمت بیرون شهرها حرکت کنیم. ما همین که بتوانیم درون شهرها به نیاز مسکن پاسخ بدهیم، می‌توانیم امیدوار باشیم که به تقاضای واقعی مسکن مردم پاسخ داده‌ایم.

وی یادآور شد: بافت‌های درون شهرها، جاهایی که هویت دارد و مردم به آن حس تعلق دارند. در عین حال واجد تمامی امکانات زیربنایی و روبنایی است.

مظاهریان با تاکید بر اینکه این اجماع هم اکنون در بین سیاست گذاران و سرمایه گذاران وجود دارد که سرمایه گذاری در حوزه مسکن را به بافت های درون شهرها برگردانند، گفت: کار در بافت‌های میانی شهرها، دشوارتر است. کسانی که در گیر امر ساخت و ساز هستند می دانند که سازندگان علاقمندند تا زمینی دور از انسان و جنبده ای به آنها داده شود و یک پروژه ای را به مرحله اجرا درآورند. ولی اینکه در جایی که مردم حضور دارند و در آن مناطق بخواهید دخالت کنید مساله دشواری است و کار پیچیده خواهد بود.

معاون وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: ایده‌ای که وزارت راه و شهرسازی مطرح کرده، این است که دخالت در بافت‌های فرسوده درون شهرها و محله‌های نابسامان باید محله محور باشد. بدین معنا محله باید محور باشد نه ساخت خانه. زیرا زندگی در محله جاری است. صحبت از احیای محله است. ایده این است که در این بافت ها ما میانگین خدمات شهری را به میانگین شهر نزدیک‌شان نزدیک کنیم.

اجرای برنامه بازسازی سالیانه ۲۷۰ محله

وی افزود: ۲۷۰۰ محله مجموعه بافت‌های فرسوده را شکل می دهد. طبق مصوبه ای که توسط مجلس تصویب شده، باید سالانه حدود ۲۷۰ محله، بازسازی شود. در این صورت می‌توانیم فرآیند تدریجی را داشته باشیم برای اینکه بتوانیم محلات را بازسازی کنیم.

مظاهریان گفت: پیشنهاد این است که برای ایجاد ساخت و ساز باید محرکی داشته باشید تا سرمایه‌گذار بتواند حرکت کند. چون خانه ها و صاحبان آنها وجود دارند و باید با آنها مذاکره کرد و متقاعدشان کرد که خانه‌های فرسوده، نوسازی شوند. هدف این نیست که مردم ساکن در محلات به حاشیه رانده نشوند بلکه در محل خود باقی خواهند ماند.

وی ادامه داد: بنابراین پیشنهاد این است که زمینی در اختیار قرار بگیرد که سرمایه گذار بتواند در آنجا ساخت و ساز کند و مردم به آنجا منتقل شوند و بعد از آنکه این انتقال انجام شد بافت فرسوده دوباره زمینی برای ساخت بعدی می شود. بنابراین فرآیند اقتصادی است و تنها یک محرک اولیه در محله می‌خواهد که بشود این چرخه تولید را در محلات بافت فرسوده به حرکت درآورد.

مجموعه حاکمیت، زمین توسعه‌گران را تامین می‌کند

معاون وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه سازنده، محرک را که زمین است احتیاج دارد، تصریح کرد: مجموعه حاکمیت زمین را تامین خواهد کرد. توسعه‌گر همان انبوه‌سازی است که مردم می‌شناسند و در دنیا تحت‌عنوان Developer شناخته می‌شود. توسعه‌گر وظایف متعددی از مذاکره با مردم و متقاعد کردن آنها تا تامین مالی پروژه را بر عهده دارد.

اعطای وام ۲۰۰ میلیونی مسکن محرک معاملات خانه های نقلی

ارایه تسهیلات مسکن ممکن است در خانه های کوچک، برای خانه اولی ها و زوج های جوان به تحریک تقاضا منجر شود.

به گزارش سازه نیوز، کمال الدین شهریاری، عضو کمیسیون عمران مجلس، با تاکید بر اینکه تلاطم های بازار ارز به تدریج در حوزه مسکن تاثیر گذار است، گفت: اعطای وام 200 میلیونی مسکن به تحرک در خانه های نقلی می انجامد.

شهریاری با تاکید بر اینکه تلاطم های بازار ارز به تدریج در حوزه مسکن تاثیر گذار است، گفت: اگر تلاطم ها به تثبیت نرخ جدید بیانجامد در دراز مدت بازارهای موازی را تحت تاثیر قرار خواهد داد.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه بالا رفتن قیمت مسکن در یک ساله اخیر ادامه رشدی است که بر اثر تورم در سایر حوزه ها نیز دیده می شود، افزود: با توجه به توقف رشد قیمت مسکن در حدود 5 سال حبابی که در سال های 90 و 91 ایجاد شد قیمت مسکن را بسیار بیش از نرخ تورم افزایش داد.

نماینده مردم دشتی و تنگستان در مجلس شورای اسلامی، با تاکید بر اینکه رشد نرخ مسکن از انتهای سال 91 و اوایل سال 92 متوقف شد، تصریح کرد: با توجه به رکود چندساله مسکن می توان گفت که در سال گذشته این حباب تقریبا تخلیه شده و با توجه به نرخ رشد تورم سالانه از سال 91 تا 96 قیمت مسکن به حد تعادل رسیده است.

شهریاری با بیان اینکه با به تعادل رسیدن نرخ مسکن از سال 96 به آرامی رشد نرخ در بازار آغاز شده است، گفت: این رشد منفی بوده و برای تحرک در بازار مسکن نیاز است.

این نماینده مردم در مجلس دهم، ادامه داد: قیمت مسکن با توجه به نرخی که دولت برای ارز اعلام کرده کاهش پیدا نمی کند.

وی در پاسخ به این سوال که با توجه به زمزمه ها در خصوص افزایش سقف وام قیمت مسکن باز هم افزایش یابد یا خیر، گفت: این موضوع می تواند تحریک تقاضا کند و البته در معامله خانه های بزرگ و گران قیمت تاثیر زیادی نمی گذارد.

شهریاری ادامه داد: ارایه تسهیلات مسکن ممکن است در خانه های کوچک، برای خانه اولی ها و زوج های جوان به تحریک تقاضا منجر شود.

به گزارش خبرگزاری خانه ملت، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، با بیان اینکه اقتصاد کشور از رشد سقف تسهیلات مسکن ضرر نمی کند، گفت: ایجاد سرمایه گذاری، رشد تولید و اشتغال مزایای این تحرک است که با افزایش نسبی مسکن می تواند تحرکی در اقتصاد ایجاد کرده که برای اقتصاد زیان بار نیست.

خرید واحد 55 متری چقدر بودجه می خواهد؟

تعداد واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۵۵ مترمربع که این روزها به شدت مورد جست‌وجوی متقاضیان مسکن قرار دارد، در مقایسه با سایر گروه‌های متراژی، در کمترین سطح قرار دارد. این واحدها در فایل‌های فروش، سهمی در حدود ۱۰ درصد دارد.

به گزارش ایران خبر، روز گذشته کوچک‌ترین واحد مسکونی فروشی در تهران،‌ با قیمت متر مربعی ۳ میلیون و ۳۳۰ هزار تومان به‌عنوان ارزان‌ترین فایل عرضه شده در بازار ملک، به متقاضیان خرید پیشنهاد شد. تحقیقات میدانی از تازه‌ترین اوضاع در بازار معاملات ملک نشان می‌دهد: غالب فروشنده‌های واحدهای نقلی- واحدهای با مساحت کمتر از ۵۵ مترمربع- در ارائه فایل‌های خود به بازار، از اعلام عمر بنا انصراف داده‌اند و در عین حال با استفاده از واژه‌های محرک تقاضا، سعی در القای چشم‌انداز نامناسب درباره قیمت مسکن دارند.

خرید یک واحد 55 متری چقدر بودجه می خواهد؟

تعداد واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از ۵۵ مترمربع که این روزها به شدت مورد جست‌وجوی متقاضیان مسکن قرار دارد، در مقایسه با سایر گروه‌های متراژی، در کمترین سطح قرار دارد. این واحدها در فایل‌های فروش، سهمی در حدود ۱۰ درصد دارد. جالب آنکه واحدهای نقلی در شمال پایتخت و لوکس‌ترین مناطق- منطقه یک و منطقه سه- نیز قابل مشاهده است با این تفاوت که در این مناطق، حدود قیمت هر مترمربع از این آپارتمان‌ها بیش از سه برابر یک واحد ریزمتراژ در جنوب شهر تهران است.

سطح قیمت پیشنهادی فروش واحدهای مسکونی نقلی در مناطق جنوبی و مرکزی شهر تهران مشخص می‌کند در حال حاضر برای خرید یک واحد مسکونی با متراژ ۵۰ تا ۵۵ متر مربع باید بودجه‌ای در حدود ۲۵۰ میلیون تومان در اختیار داشت که در این صورت، تسهیلات اوراق مسکن به ارزش ۶۰ میلیون تومان –بدون احتساب هزینه خرید تسهیلات- حدود ۲۵ درصد از قدرت خرید چنین آپارتمان‌هایی را پوشش می‌دهد.

منطقه ۵ شهر تهران بیشترین سهم از معاملات خرید مسکن پایتخت

بنا بود در سال جاری قدرت خرید وام مسکن در تهران به ۵۰درصد برای تقاضای مصرفی و پرنقش در بازار، برسد اما قدرت خرید حدود ۳۵ تا ۴۰ درصدی دو سال اخیر هم‌اکنون به زیر ۳۰ درصد سقوط کرده است. در منطقه ۵ شهر تهران که فعلا بیشترین سهم از معاملات خرید مسکن در پایتخت را دارد، واحدهای مسکونی با مساحت حدود ۵۰ تا ۵۵ مترمربع با قیمت‌های پیشنهادی پرنوسان عرضه می‌شود. در این منطقه روز گذشته یک فایل ۵۵ متری با قیمت پیشنهادی متر مربعی بیش از ۱۰ میلیون تومان به بازار تقاضا عرضه شد. البته در همین منطقه قیمت پیشنهادی متر مربعی ۱۳ میلیون تومان نیز دیده می‌شود.

با این حال در شرق تهران امکان دسترسی به فایل‌های کم‌متراژ با قیمت پیشنهادی کمتر از غرب وجود دارد. به‌عنوان نمونه روز گذشته در تهرانپارس یک واحد مسکونی با مساحت ۵۳متر مربع با قیمت پیشنهادی کمتر از ۸ میلیون تومان عرضه شد. وضعیت قیمت مسکن به دلیل جهش‌های مکرر در ماه‌های اخیر به گونه‌ای است که توان خرید برای تقاضای مصرفی و به خصوص زوج‌های جدید از دست رفته است.

علت کمیابی خانه‌های نقلی

متقاضیان خرید در حاشیه بازار انتظار خاموش شدن موتور تورم مسکن را دارند بنابراین مشروط به تثبیت شرایط و پایان جهش بیشتر، می‌توان به احیای نبض معاملات خرید مسکن امیدوار بود. بررسی‌ها درباره علت کمیابی خانه‌های نقلی در تهران نشان می‌دهد: شکل سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی سال‌های اخیر –بزرگ‌سازی- باعث این موضوع شده است.

در شمال تهران اگر چه خانه‌های نقلی برای فروش پیدا می‌شود اما عمده این واحدها بیش از ۲۰ سال ساخت است و بعد از بازسازی کامل، برای فروش عرضه می‌شود.

هم تقاضای مصرفی و هم تقاضای سرمایه‌ای مشتری عمده واحدهای مسکونی نقلی هستند./دنیای اقتصاد